界面新闻记者 | 王妤涵

继北京放松五环外限购政策后，一线城市中深圳率先跟进楼市优化限购。

5月6日晚间，深圳住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化3个方面进一步优化深圳的房地产政策。

据悉，新政自5月6日起开始执行，以下为此次政策重点变动部分：

1.放宽非核心区的社保缴纳要求，多孩家庭增加1套购房名额

《通知》指出，将在除罗湖、福田、南山以及宝安部分区域外，放开住房限购政策。即在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内：

·个人所得税、社会保险的缴交满一年（原为3年）的非深圳户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房；

·有两个及以上未成年子女的深户居民家庭在执行现有住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。

2.恢复企业购房

《通知》指出，同时满足设立年限满1年、在深圳累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

3.政府首次出面支持“以旧换新”

《通知》指出，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。

对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。

政策影响几何？

“此次深圳的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。

李宇嘉指出，放宽非核心区的社保缴纳要求是此次政策最大的看点。

因为近年来深圳人口保持较快增长，且外地人口比较多。据深圳统计局数据，2023年深圳的常住人口为1779.01万人，比2022年末增加了12.83万人（人口增量在一线城市中最多）。其中，常住非户籍人口为1172.87万人，占比为65.9%。

新政针对深圳目前外围区域库存挤压、去化压力大，房价下跌严重，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将铁板一块的外地人口限购政策进行松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。

与此同时，增加本地多孩家庭的购房名额，也是进一步支持改善性住房需求的具体体现；而对于企业购房的放松，可以与解决职工住房需求结合，符合要求的企业后续购置新房的约束也将明显减少。

另外，此次《通知》也是深圳政府首次出面支持“以旧换新”，此前都是中介机构、行业协会在推动。

4月23日，深圳市房地产业协会曾与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，支持住房“以旧换新”。本次新政对其进一步明确支持，相关配套政策有望进一步完善，以提升参与主体的参与积极性，强化“以旧换新”政策效果。

根据中指监测，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，近期上海亦出台相关政策，另据媒体消息，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作，预计2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。

“整体来看，深圳新政这次主要特点是分区调控, 有利于相关区域释放购房需求。相关区域的成交预计会有提升, ‘以旧换新’等则会带动更多卖房业主换房到其他区域，形成交易轮动，有利于延续‘金三银四’的5000套左右的交易量，帮助房价逐步企稳。”乐有家营销总裁贺玲对界面新闻表示。

非核心区存量高，去化缓慢

据深房中协统计，4月深圳全市新房共成交2826套，环比增长0.4%，同比下降32.1%，其中新房住宅成交2355套，环比增长4.9%，同比下降32.8%；二手房录得（以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）4942套，环比下降4.9%，同比增长32.0%，并未突破5000关口。

从成交数据来看，成交量未呈现出显著增长，市场的整体热度有所降低。在春节之后密集的利好政策、及“金三银四”购房旺季的叠加刺激下，深圳3月和4月的交易量整体呈现出全年的相对高位水平。

但随着政策边际效益的逐渐减弱，市场需求的释放在4月，尤其是在4月下旬开始有所放缓。

库存方面，深圳中原研究中心指出，目前，深圳市场非核心区存量高企，如光明、宝安、龙华、龙岗几区的新房库存皆超8千套，坪山区的库存也超过6千套，去化压力和降价压力都很大。

这也导致近两年来深圳非核心区楼盘持续降价严重，开发商花样营销不断“内卷”，冲击了周边二手市场价格，也进一步加快了市场的下行。

因此，此次新政在非核心区限购松绑后，区域市场有效需求增加，去库存速度加快，成交也会增加，市场竞争将逐步减小，房企资金压力得到缓解，开发商降价意愿降低，有助于稳定市场价格。

“但从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。当然，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。关键还在需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等”，李宇嘉表示。